Pourquoi investir à la montagne ?
L’investissement immobilier en montagne représente aujourd’hui une opportunité exceptionnelle pour diversifier son patrimoine et générer des revenus durables.
Les raisons qui poussent à réaliser un investissement sont maintes. Quand vous envisagez un tel projet, il est souvent difficile de trouver un endroit approprié qui vous permettra de rentabiliser vos capitaux investis. La montagne étant un lieu à valeur sûre, elle reste propice pour effectuer ce genre d’action.
Selon l’Observatoire des Stations de Montagne 2024, le marché immobilier montagnard affiche une croissance annuelle de 8,5%, surperformant largement les zones urbaines traditionnelles. Cette dynamique s’explique par l’évolution des modes de vie post-pandémie et la recherche croissante d’espaces naturels préservés.
Malgré cela, il est important d’évaluer et de connaître le bien-fondé d’un investissement à la montagne. Les zones d’altitude offrent des avantages uniques : stabilité du marché, demande locative soutenue et potentiel d’appréciation à long terme. Voici quelques arguments convaincants qui vous inciteront à investir en zone montagneuse.
Saisir de nouvelles opportunités de placement
L’une des raisons pour lesquelles vous devez opter pour un investissement locatif à la montagne est que cette zone est désormais favorable à un investissement locatif. Autrefois, elle était surtout fréquentée dans un but touristique et récréatif.
Aujourd’hui, de nombreuses personnes ressentent le besoin de s’éloigner de la ville et de profiter d’un air plus naturel. Le télétravail généralisé a révolutionné les habitudes résidentielles, créant une demande inédite pour les résidences secondaires en altitude. Par conséquent, vous pouvez envisager de réaliser un investissement locatif à la montagne pour bénéficier d’une source de revenus complémentaires.
En ciblant les zones qui attirent le plus les vacanciers et les touristes, votre placement sera très rentable. Les stations de ski des Alpes et des Pyrénées enregistrent des taux d’occupation moyens de 85% selon France Montagnes 2024.
Vous pouvez par exemple acquérir une ou plusieurs propriétés près des stations de ski qui sont très prisées en saison hivernale. Les chalets traditionnels et appartements avec vue panoramique génèrent les meilleurs rendements locatifs. De cette manière, lorsqu’un groupe d’individus viendra passer un séjour à la montagne, vous pourrez lui proposer un établissement au sein duquel il pourra aménager.
Les secteurs les plus porteurs en 2025
Les stations-villages authentiques connaissent un engouement particulier. Contrairement aux grandes stations, elles offrent un cadre préservé et des prix d’acquisition encore accessibles. Les communes comme Samoëns, La Clusaz ou Font-Romeu affichent des rendements locatifs supérieurs à 6% nets.
Nombreuses sont les personnes qui sont aussi à la recherche d’un domicile secondaire. Vu que la montagne est une zone calme, spacieuse et pure, elle les séduira certainement. La qualité de l’air et les espaces naturels préservés constituent des arguments décisifs pour cette clientèle aisée. Vous pouvez donc profiter de cette occasion pour faire l’acquisition de biens immobiliers que vous aurez à revendre à un prix très avantageux.
Générer des revenus importants et garantis
Que ce soit en été ou en hiver, la montagne est une zone bondée de visiteurs. Les uns viennent pour pratiquer des activités ludiques tandis que les autres veulent juste profiter d’un air frais et pur. Le tourisme quatre saisons garantit désormais une occupation quasi-permanente des logements.
Avec autant de monde durant l’année, la demande locative devient importante et coûteuse. Les tarifs de location saisonnière en montagne dépassent souvent 150€ par nuit pour un appartement standard, selon les données Airbnb 2024. Par conséquent, lorsque vous réalisez un investissement locatif à la montagne, vous êtes assurés de rentabiliser votre placement.
Pour un rendement plus efficace, vous devez tout de même penser à acquérir un bien immobilier facilement accessible. Que ce soit économiquement ou géographiquement. La proximité des remontées mécaniques et des commerces de proximité influence directement la rentabilité locative.
Optimiser sa stratégie de revenus locatifs
En fonction de la région en montagne que vous aurez choisie pour votre investissement, vous ne pourrez pas appliquer les mêmes prix. Les Alpes du Nord affichent les tarifs les plus élevés, tandis que les Pyrénées offrent un meilleur rapport qualité-prix pour débuter.
De plus, pour votre placement locatif, vous pouvez acquérir un chalet, un appartement ou encore un studio. Bien que les deux premiers soient les plus sollicités, un studio à la montagne reste une bonne alternative pour générer des revenus et profiter d’un cadre privilégié en même temps.
L’idée ici est que durant la saison hivernale où la demande locative est plus forte, vous assurez une rentabilité certaine de vos capitaux investis qu’importe le type de maison louée. Les périodes de vacances scolaires génèrent jusqu’à 300% de plus-value tarifaire par rapport aux périodes creuses.
Pendant la saison estivale, vous pourrez occuper vous-même votre logement en attendant le retour de l’hiver. Cette jouissance personnelle représente un avantage non négligeable, équivalent à plusieurs milliers d’euros d’économies en frais de vacances.
Bénéficier des avantages fiscaux accordés
Quand vous réalisez un investissement locatif à la montagne, vos revenus doivent être déclarés. Cette action vous garantit ainsi des avantages fiscaux sur votre placement. Le régime fiscal spécifique aux locations saisonnières offre plusieurs leviers d’optimisation.
Vous pouvez par exemple bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce privilège vous permet de mettre en location votre résidence tout en ayant la capacité d’y vivre. Vous pouvez en effet profiter de votre logement durant quelques semaines chaque année.
Le statut LMNP : un levier fiscal puissant
Ce statut vous permet également de bénéficier d’avantages sur la fiscalité. D’une part, vous avez droit à une déduction d’un minimum de 50 % sur le montant des recettes. Dans ce cas, il est question d’un régime forfaitaire particulièrement avantageux pour les petits investisseurs.
D’autre part, vous pouvez bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs par la diminution des charges et des amortissements. Il est question ici d’un régime réel qui permet d’optimiser significativement la fiscalité pour les investissements plus importants.
Grâce à votre statut LMNP, vous pouvez aussi jouir d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % sur vos revenus. Cela reste possible au moyen de la loi Censi-Bouvard si vous offrez des prestations complémentaires à votre location. Il peut s’agir d’un service de petit-déjeuner ou d’entretien de certaines pièces de la résidence.
Autres dispositifs fiscaux avantageux
Les zones de revitalisation rurale (ZRR) en montagne bénéficient d’exonérations fiscales supplémentaires. Ces dispositifs peuvent réduire l’impôt sur le revenu jusqu’à 2 300€ par an selon les barèmes 2025.
L’amortissement du mobilier et des équipements représente également un levier fiscal non négligeable. Une cuisine équipée, du mobilier de qualité ou des équipements de loisirs peuvent être amortis sur plusieurs années, réduisant d’autant l’assiette imposable.
Anticiper les tendances du marché montagnard
Le marché immobilier de montagne évolue rapidement sous l’influence de plusieurs facteurs structurels. Le réchauffement climatique modifie les habitudes touristiques, favorisant les stations d’altitude et les activités estivales.
Les investissements publics dans les infrastructures de transport améliorent l’accessibilité des zones montagnardes. Le projet de liaison ferroviaire Lyon-Turin ou l’extension du réseau TGV vers les Alpes du Sud créent de nouvelles opportunités d’investissement.
L’impact de la transition écologique
La rénovation énergétique devient un enjeu majeur pour maintenir la valeur des biens. Les logements classés F ou G sur le DPE perdront progressivement leur attractivité locative. Anticiper ces travaux représente un investissement rentable à moyen terme.
Les éco-constructions et chalets passifs séduisent une clientèle soucieuse d’environnement. Ces biens premium génèrent des plus-values importantes et bénéficient d’une demande locative soutenue.
Choisir le bon emplacement : critères décisifs
L’emplacement reste le facteur déterminant de la réussite d’un investissement montagnard. Plusieurs critères doivent guider votre choix pour maximiser la rentabilité et minimiser les risques.
La proximité des pistes de ski influence directement les tarifs locatifs hivernaux. Un bien situé à moins de 500 mètres des remontées mécaniques génère 25% de revenus supplémentaires selon l’étude ANEM 2024.
Accessibilité et infrastructures
L’accessibilité routière conditionne l’attractivité du bien. Les stations desservies par des routes départementales bien entretenues et déneigées régulièrement maintiennent leur fréquentation même par mauvais temps.
La présence de commerces de proximité, d’une école de ski et de services médicaux rassure les locataires et justifie des tarifs premium. Ces équipements créent un écosystème favorable à la location familiale.
Financer son investissement montagnard
Le financement d’un bien immobilier en montagne présente des spécificités qu’il convient de maîtriser. Les banques appliquent souvent des conditions particulières pour les résidences secondaires et les investissements locatifs saisonniers.
L’apport personnel requis oscille généralement entre 20% et 30% du prix d’acquisition. Cette exigence s’explique par le caractère saisonnier des revenus locatifs et les risques climatiques spécifiques aux zones de montagne.
Optimiser son plan de financement
Les prêts bancaires spécialisés pour l’investissement locatif montagnard offrent des conditions avantageuses. Certains établissements proposent des différés de remboursement alignés sur la saisonnalité des revenus.
L’assurance emprunteur doit couvrir les risques spécifiques liés aux activités de montagne. Une couverture adaptée protège l’investissement contre les aléas climatiques et les variations d’activité touristique.
Si vous cherchez des raisons pour investir à la montagne, sachez que cette zone offre de véritables opportunités. Vous pouvez y acheter un logement pour ensuite le revendre plus cher grâce à l’appréciation constante des biens de qualité en zones préservées.
Dans le cas contraire, vous pouvez opter pour un investissement locatif à la montagne pour ainsi bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Les perspectives de développement du tourisme montagnard, soutenues par les investissements dans les domaines skiables et les activités quatre saisons, garantissent la pérennité de ces investissements sur le long terme.
