Les techniques pour fixer le prix du loyer

Après avoir effectué l’estimation du bien immobilier en général, il faut maintenant estimer le loyer. Cette tarification doit correspondre à la qualité de votre appartement ainsi qu’à la demande locative.

Cette étape est également essentielle pour éviter d’avoir une surévaluation ou un bien avec un loyer trop bas vis-à-vis du prix appliqué sur le marché.

La fixation du loyer se fait-elle librement ?

En principe, la fixation du loyer se fait librement. C’est le propriétaire bailleur qui détermine lui-même son loyer après avoir fait une étude du marché. Or, il existe deux situations où le loyer ne peut pas être fixé : le plafonnement des loyers en zone tendue et l’encadrement des loyers.

Le plafonnement des loyers en zone tendue est une mesure appliquée aux grandes agglomérations françaises. Il vise à bloquer l’évolution des loyers entre deux locataires en la limitant à l’évolution de l’IRL.

Par contre, l’encadrement des loyers est plutôt ciblé, initialement en vigueur dans la capitale et à Lille. D’ailleurs, plusieurs cœurs d’agglomération vont être mis en œuvre en 2021. Le principe de cette seconde option est que le loyer doit se trouver dans une fourchette définie par les loyers médians du quartier.

Quelques fois, le dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel peut également définir le loyer maximum à ne pas franchir en fonction de la localisation géographique du bien immobilier en question.

Ainsi, vous pouvez définir le loyer de votre maison si vous n’êtes pas en défiscalisation, en zone tendue ou si le logement à louer est hors des grandes villes et est concerné par l’encadrement. Vous trouverez des renseignements à ce sujet sur blog-immobilier.eu.

Les différentes techniques pour déterminer le prix d’un loyer

Les loyers comparables

Il s’agit d’une technique qui consiste à comparer votre bien avec d’autres logements similaires. Elle se base à des caractéristiques identiques sur les critères ci-après : la localisation, le nombre de pièces, la surface, la qualité générale et le niveau de charges inclus (chauffage et parking).

Vous trouverez des annonces immobilières sur internet également pour vous donner les prix du marché.

Faites tout de même attention, car certaines annonces immobilières affichent un prix plutôt élevé. En effet, les annonces avec des loyers abordables disparaissent en quelques jours et il ne reste plus que les offres trop chères.

Pour fixer la vôtre, prenez la moyenne de toutes ses annonces et faites une fourchette haute de votre estimation. Si votre localité comprend un observatoire des loyers, n’hésitez pas à leur demander des références.

Demander directement une estimation à une agence

C’est l’une des méthodes classiques utilisées lors de la vente d’un appartement, mais vous pouvez aussi l’employer pour la mise en location. Ainsi, demandez une estimation de votre bien à l’une des agences qui se trouve dans votre département et fixez ensuite un loyer de marché.

Si c’est pour une première location, d’ailleurs, mieux vaut déléguer le coût à une agence, car les visites risquent de se multiplier si le loyer est mal fixé.

La « fausse » annonce de location

Très peu connue, cette autre technique est aussi un peu limite déontologiquement, mais elle a fait ses preuves. Une fois que vous avez effectué l’acquisition d’une maison pour le louer, faites dupliquer l’annonce du vendeur et créer une annonce de location identique sur les différentes plateformes comme PAP ou Le Bon Coin par exemple.

Si cette annonce ne rapporte pas dès le premier coup, vous aurez au moins 4 contacts en zone détendue ou une dizaine en zone tendue. Cela signifie que le loyer proposé est trop élevé.

Toutefois, si vous êtes déjà propriétaire de la maison, cette technique a moins d’intérêt. Il faut tout simplement ajuster le loyer en suivant le même principe.

Au cas où l’annonce ne déclenche aucun retour pendant une semaine, retirez-la pendant 10 jours et republiez plus tard avec un loyer révisé. N’attendez jamais plusieurs semaines pour dénicher un nouveau locataire avec le loyer initial trop élevé.